Нет сделки – нет прайса. «Народный контроль» на страже потребительской безопасности на рынке недвижимости

SAKHAPRESS Общественники проекта «Народный контроль» Партии «Единая Россия» - Нюргуяна Захарова, региональный координатор партийного проекта и Ольга Григорьева, председатель республиканского общественного совета «Народный контроль», навестили крупные риэлторские и строительные предприятия Якутска. Изучили существующую практику и механизмы работы риэлторов и компаний застройщиков.

- Нужно понимать, что “Народный контроль” проверяет застройщиков и риэлторов не для того, чтобы пугать. Мы хотим разобраться в проблеме, в чем причина повышения стоимости жилья. Рынок в нашем городе маленький, потому достаточно регулируемый, но все-таки сигналы поступают. Руководство страны дает жителям возможность покупать квартиры по доступной цене. Смысл дальневосточной ипотеки теряется, когда квартиры вырастают в цене на 700 тысяч рублей. То есть кое-кто решил на этом нажиться – это неправильно. Мы как общественники мониторим ситуацию, навестили с визитом некоторые предприятия Якутска, жаль, что охватить всех не смогли. Необходимо прояснить какие проблемы существуют у застройщиков и посреднических фирмах – рассказала Нюргуяна Захарова, координатор по Республике Саха (Якутия) партийного проекта «Народный контроль».

С активистами никто не поделился свежими прайсами: нет сделки – нет прайса. Заметно, что подобные проверки редкость в конторах, где реализуют недвижимость.

- Небольшой рост стоимости жилья в этом квартале по сравнению с прошлым годом имеется. Что касается рынка первичного жилья, то надо иметь в виду, что цена может существенно различаться по разным объектам и зависит она от многих факторов – срока сдачи, наличия/отсутствия отделки, категории, степени готовности, места расположения – поделилась Ирина Соловьева, финансовый директор ЗАО «СВРК». – Говорят, якобы скупают пачками, какими пачками, кто скупает? Наша компания информацией о таких сделках не располагает. По поводу влияния риэлторского сообщества на стоимость жилья на рынке надо отметить следующее. Риэлтор - посредник между продавцом и покупателем. Он реализует объекты по ценам, которые устанавливает собственник или застройщик. Кроме того, именно по рынку первичного жилья, в настоящее время риэлторские агентства или какие-либо иные посреднические фирмы работают по ценам застройщиков. Устанавливать более высокие цены агентству не имеет смысла, т.к. он будет конкурировать с самим застройщиком, и, совершенно очевидно, проигрывать ему. У нас очень маленький город и никто не пойдет к риэлтору, если у него дороже, чем у застройщика. Таким образом, считать, что риэлторы оказывают какое-либо существенное влияние на цены на рынке жилья – значит иметь неверное представление о данном секторе рынка.

С прошлого года ведется переход от действующей модели привлечения средств граждан на счета застройщиков к модели проектного финансирования, в которой средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банке до завершения строительства и регистрации прав на объект долевого строительства. То есть финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика. Депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на объект долевого строительства.

У якутских компаний застройщиков ввод объектов находится преимущественно только в девелопменте (в разработке). На реализацию такие новостройки могут поступить в конце текущего и вначале следующего года.

- В Якутске на некоторые земельные участки выданы разрешения на строительство многоквартирных домов еще до вступления новых норм. Сегодня совершаются сделки именно на такие объекты, которые возводятся на этих земельных участках. И таких земельных участков в городе достаточно, например, в 93-м и 94-м квартале. Поэтому нельзя утверждать, что суть проблемы только в проектном финансировании строительства. Фирмы застройщики просто не спешат застраивать новые кварталы. А ведь новые нормы призваны обеспечить защиту прав физических лиц — участников долевого строительства. И предполагали, что с ведением проектного финансирования застройщики с мошенническими схемами будут попросту отсеяны с рынка. В 2019-м многие застройщики Якутска временно приостановили строительство новых объектов, они говорили, что одним из факторов послужила трудность перехода на новую модель финансирования. Начало текущего года показывает, что состояние трудного перехода продолжается. Говорит ли это, что компании не проходят отбор, покажет время – рассказал наш эксперт.

- Чтобы получить проектное финансирование, у застройщика должен быть собственный оборотный капитал, который соразмерен 25-30% от стоимости проекта. Условно если строишь объект на 500 млн рублей, то 150 млн рублей должно быть на счету. Завышение стоимости цен на недвижимость происходит, может быть, из-за того, что застройщики готовят подушку, чтобы войти в следующий объект <…> Если раньше застройщику достаточно было получить разрешение на строительство и получить заключение о соответствии от строительно-жилищного надзорного органа, то сегодня должно быть и обеспечение – прокомментировал Павел Кылатчанов, генеральный директор ЗАО СЗ «РИА». - Мы в прошлом году начали строительство одного дома, но старт продаж планируется в конце месяца, либо в начале марта. Ввод 2021 год. Там мы идем 100% по проектному финансированию, привлекаем полностью кредитные средства банка, дольщики размещают деньги на эскроу-счетах. Предварительное условие с банком получали, они ставят минимальную стоимость, по которому можем продавать.

- Мы 10 лет строим, много сданных домов <…> В 2014 году когда случился кризис, спрос опустился вниз, а цены все равно росли. Мы не могли тогда поднять цены – ипотека и первоначальный взнос были достаточно высокими – покупателям просто не хватало денег. Сегодня, когда снизили процентную ставку и первоначальный взнос, повышение цен по сравнению с тем периодом не имеет ощутимую разницу – поделился мнением Павел Колесников, представитель отдела продаж ООО «Спецснаб».

- Проблема кроется в посредничестве, потому что закон позволяет приобрести у любого юрлица <…> Практически любое ООО может этим заниматься. Изучив условия мы заметили, что есть такое окно и следует на уровне банков и законодательства внести изменения, ограничивающие нормы для исключения посредничества. Чисто аналитически можно получить информацию в Росреестре. Там видно – произошел ли рост сделок именно с юридическими лицами по сравнению с аналогичным периодом – поделилась суждениями Майя Иванова, руководитель отдела продаж “АЭБ-Капитал”.

По итогам объезда строительных и риэлторских компаний общественники наметили ряд вопросов. Произведена соответствующая оценка уровня потребительской безопасности. В пятницу в Региональной общественной приемной «ЕДИНОЙ РОССИИ» состоится встреча контрольных органов, представителей исполнительной власти и фирм застройщиков, агентств недвижимости. «На встрече постараемся выработать предложения в законодательном плане» - поведала Нюргуяна Захарова, координатор по Республике Саха (Якутия) партийного проекта «Народный контроль».