Что такое капитальный ремонт и почему взносы на таковой лучше копить самостоятельно

- Леонид Анатольевич, почему с собственников требуют уплачивать взносы на капитальный ремонт? Откуда эта строка в кавитациях на оплату ЖКХ появилась?

- Ситуация непонимания возникла в связи с тем, что не все интересуются изменениями, которые регулярно происходят в российском законодательстве. Обязательство собственников уплачивать взносы на капитальный ремонт введено в Жилищный кодекс. Обязанность участвовать в капитальном ремонте многоквартирных жилых домов существовала и раньше - с 2004 года. Речь шла о том, собственник несет ответственность за свое имущество – особенно за то, особенно за то, которое является общим в многоквартирном доме.

Не было четкого понимания – каков механизм, как это необходимо делать. Правда, в то время за проведение капитального ремонта ответственность возлагалась управляющие компании. Именно они формировали, самостоятельно собирали взносы собственников, производили ремонтные работы. Кстати, виды последних также не были отчетливо определены. Например, в рамках капитального ремонта выполняли работы по благоустройству или ремонтировали подъезды. Однако ремонт подъездов входит в категорию текущего ремонта, благоустройство тоже является отдельной статьей.

- Получается, что теперь ситуация изменилась?

- В Жилищный кодекс законодатель фактически ввел определение - что все-таки есть капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома. Это основные направления: крыша, фасад (швы, утепление минплитой – как сейчас популярно делать в Нерюнгри и т.д.), фундаменты (по республике в основном это свайные поля), а также ремонт подвальных помещений и все инженерные сети (водо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение). В капитальный ремонт включены и другие виды работ: козырьки входных крылец, ремонт или замена наружных дверей и др.

Здесь уместно вспомнить, как формировалась программа капитального ремонта в республике. В нее вошли дома - так, как их представляли муниципальные образования, которые, соответственно, опирались на материалы, предоставленные управляющими компаниями, товариществами собственников жилья. Иными словами, был проведен мониторинг, дана оценка состоянию домов по четко указанным конструктивам (например, крыша, стена) - какова степень износа таковых в процентах. Когда эти параметры сформировали, стали учитывать, в каком году дом был построен, когда была приватизирована первая квартира, какова дата последнего ремонта, если таковой проводился. Затем, в результате сложения баллов по каждому конструктиву, вывели – когда и какой из них, в зависимости от степени износа, будет ремонтироваться.

- Вы хотите сказать, что сначала, допустим, в доме отремонтируют водоснабжение, а через несколько лет – кровлю? Это же нелогично!..

- Действительно, данный подход сейчас подвергается критике – дескать, дом следует ремонтировать целиком. Однако у каждого конструктива есть свой срок службы. Поэтому и по логике, и по техническим характеристикам в разное время надо проводить разные виды ремонта. Таким образом получается, что с точки зрения собственника е делать ремонт лучше комплексно. С точки зрения бюджета, по количеству охваченных программой домов, ремонт делать следует, исходя из технических характеристик.

Кроме того, надо учитывать, что региональной программе всего полтора года. Фактически она еще выстраивается, но люди уже проявляют интерес – каком году подлежит ремонту их дом. Рекомендую собственниками заходить на сайт в интернете Фонд КР.ру, на страницу «Мой дом». Там открывается адресная страничка: набирайте свой адрес и смотрите исчерпывающую достоверную информацию.

- Спасибо, уже успели ознакомиться с системой – удобно. Обращает на себя внимание, что во многих домах капитальный ремонт запланирован на весьма отдаленное время.

- Если по дате проведения капитального ремонта дом находится далеко, гражданам преклонного возраста или ориентированным на выезд за пределы города платить взносы на капитальный ремонт может показаться бесперспективным. Но это не так. Взносы – если можно так выразиться, судьба жилой площади. При продаже квартиры они никуда не денутся, навсегда остаются за конкретным помещением. Кстати, малоимущим гражданам на размер взносов увеличивается субсидия на оплату жилищно-коммунальных услуг ЖКХ. Так вот, если вы не хотите, с вашей точки зрения, ждать долго, можно пойти другим путем.

В целях накопления взносов на капитальный ремонт законодатель разрешает открыть свой счет у регионального оператора или специальный – только на свой дом. В Нерюнгри такое решение уже приняли собственники восьмидесяти домов. Открывшие собственный счет вправе решать самостоятельно, в какой год выполнять ремонт, по какому конструктиву. Из государственного бюджета все равно будет предоставлена поддержку - к сборам собственников. Сейчас федеральные органы нацелены на реализацию поставленной президентом страны задачи: ввести в жилищно-коммунальное хозяйство средства инвесторов в размере до 30%. В отрасль должны быть вовлечены коммерческие структуры. Теперь в министерстве ЖКХ России работают над внедрением льготного кредитования для спецсчетников и субсидированием процентной ставки по кредиту.

- Расскажите, пожалуйста, подробнее о специальных счетах собственников.

- Как я уже говорил, важно формировать сознание собственников. Собственники, открывшие спецсчет, решения принимают самостоятельно – к примеру, проведем ремонт сейчас, а с банком (если брали кредит) рассчитаемся за три года. В Нерюнгри уже восемьдесят таких домов - больше, чем по всей республике. Недавно я встречался с представителями нерюнгринских управляющих компаний. Планирую провести для них семинар в конце ноября-в начале декабря: шаг за шагом разъяснить, как открывать спецсчета, как оформлять протокол, как переводить денежные средства на специальный счет, как составлять сметы, как организовать процесс капитального ремонта.

- Если Фонд капитального ремонта многоквартирных домов не накапливает средства собственников у себя, для чего он нужен?

- Казалось бы, фонд должен быть заинтересован в том, чтобы деньги собственников хранились у него. На самом деле он заинтересован в том, чтобы реализовывать региональную программу. В нее включены 6 326 домов по всей Якутии. Когда спецсчетники начнут решать свои проблемы сами, мы начнем сдвигать сроки ремонта самых проблемных домов. Так сказать, он должен выполнять функцию спасательной лодки для ветшающих домов – 2,3-этажных деревянных и каменных с маленькой квадратурой.

Люди, проживающие в небольших домах для капитального ремонта не в состоянии самостоятельно собирать необходимые суммы. Собственники домов с общей площадью 500 м кв. уплачивают взносы по 3 рубля с квадратного метра. Приблизительно это полторы тысячи рублей в месяц или 18 тысяч в год. Даже если они будут платить 30 лет, наберут только 540 тыс. рублей. Однако ремонт такого дома стоит несколько миллионов рублей. Вот для домов с малой квадратурой фонд и является той самой «спасательной шлюпкой».

- Иными словами, в целях накопления взносов на капитальные ремонт Вы рекомендуете открывать специальный счет?

- Если дом ремонтировать будут скоро, наверное, нет смысла заниматься созданием специального счета. Если же сроки далеко, открытие целесообразно. Следующий шаг – общее собрание собственников. Достаточно присутствия 50% собственников плюс один голос. Обратите внимание, что считать голоса следует по занимаемой участниками собрания квадратуре жилой площади. Если людей собрать не удается, законодатель предусмотрел иной вариант – заочное голосование. Но здесь каждый должен приложить копию своего свидетельства на право собственности (заверять у нотариуса не требуется). Участников заочного голосования должно быть 2/3.

Инициировать общее собрание или заочного голосование вправе председатель товарищества собственников жилья, активная группа граждан, а также - после последних изменений в Жилищном Кодексе - управляющая компания. Собственники уполномочены определять, кто из них будет вести счет. Если говорить о том, кто будет раздавать квитанции и работать с неплательщиками, удобнее всего это делать тем, кто уже выполняет такие функции (товарищество собственников жилья или управляющая компания).

- Леонид Анатольевич, каковы условия непосредственно открытия счета?

- Счет можно открывать в банках, уставной капитал которых составляет не менее 20 миллиардов рублей. Таковыми являются «Сбербанк», «Россельхозбанк», «ВТБ», «Альфа-банк» и «Газпром». Таим образом обеспечивается защита средств собственников. Кроме того, деньги можно оставить у регионального оператора. Тогда Фонд капитального ремонта Якутии, словно бухгалтер, будет эти деньги направлять – исключительно по распоряжению спецсчетников. Использовать или заимствовать деньги со спецсчетов фонд не может.

Напротив, если многоквартирный дом делает капитальный ремонт через регионального оператора, без создания спецсчета, деньги на ремонт домов фонд берет из «общей копилки» - заимствует средства домов в рамках одного муниципального образования. И вот это людям не нравится. Поэтому, чтобы программе капитального ремонта многоквартирных жилых домов люди начали доверять, самый лучший вариант – стать хозяином специального счета и четко определять, когда, сколько и за что платить. В свою очередь, в фонде получат возможность сосредоточить свои усилия на тех, кто действительно нуждается в государственной поддержке.

- Леонид Анатольевич, большое спасибо за интересную, полезную информацию.

Тамара ГОРОДЕЦКАЯ,

газета «Индустрия Севера»